根据《中华人民共和国民法典》第四百二十七条规定，质押权的设立以转移占有为要件。由于不动产的物理属性决定其无法转移实际占有，因此我国法律体系下不动产不能设立质押权。这一法律特性与抵押权形成鲜明对比，抵押权恰恰是不动产担保的主要形式。
不动产抵押具有登记对抗效力，通过不动产登记中心办理抵押登记后，债权人可获得优先受偿权。与质押相比，抵押不转移占有，抵押人仍可正常使用不动产，这一特点使其成为企业融资的优选方案。
1. 签订书面抵押合同
2. 办理抵押登记手续
3. 领取不动产登记证明
4. 实现抵押权时的司法程序
部分债权人误将不动产质押与不动产抵押混为一谈，这种认知错误可能导致担保措施无效。实务中需特别注意：质押适用于动产和权利，而抵押适用于不动产及特殊动产。
建议债权人在接受不动产担保时：
- 严格采用抵押登记方式
- 核实抵押物的权属状况
- 评估抵押物的市场价值
- 关注优先受偿顺位
对于在建工程、海域使用权等特殊类型不动产权利，虽然法律性质上属于不动产范畴，但其担保方式仍需遵循抵押规则。实践中还需注意不同地区不动产登记政策的差异性。
理解不动产不能质押这一法律原则，有助于市场主体选择正确的担保方式。建议相关从业人员系统掌握物权担保法律制度，在商业实践中规避法律风险，确保担保措施的有效性。